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导语
目前，上市房企的财报已基本披露完毕。回顾2022年，受全国经济需求收缩、供给冲击等影响，房地产行业发展进一步放缓，市场运行整体趋势较为低迷。
根据克尔瑞数据显示，2022年Top20全口径销售金额门槛值为1003.9亿元，同比下降41.6%；Top100门槛值为141.1亿元，同比下降42.8%，销售规模整体上明显收缩。与此同时，各房企在组织管理方面频频动作，为穿越行业周期做准备，如华润置地、中海地产、招商蛇口等企业通过总部职能精简、区域合并、人员调整等手段，实现组织架构瘦身，但仍没有能够完全消化业绩下降的冲击，部分人效指标下滑。
本文以2022年销售规模TOP20的房企为基础，因2022年部分数据暂时不可获取，将旭辉集团和中国铁建剔除，并将剩余的18家企业作为样本企业进行研究分析，数据来源于各公司2022年年报。
阅读导视
总体人均营收有所增长，但具体表现各异。
费用管控效果显著，但元均效能表现较弱。
整体盈利水平显著降低
投资回报率下降
2022年，头部企业整体盈利大幅下滑。
数据显示，18家房企的净利均值约91.50亿元，较2021年的154.08亿元下降40.62%。其中，实现净利超百亿的企业有5家，较2021年减少4家；50-100亿的企业为6家；50亿以下的企业有7家，各阶梯房企分布发生较大变化。
少数企业依旧表现出较强的盈利能力。
销售规模TOP5中，除碧桂园外，其余房企保持较高的净利润水平，均超过200亿元；另外，头部企业中的龙湖集团也保持较高的盈利规模，为328.23亿元，居5家净利规模超百亿房企中的第二位。就盈利增长来看龙湖集团、绿城中国和建发国际扛住行业下行压力，净利逆势增长，分别实现净利328.23亿元、88.95亿元和55.62亿元，其中建发国际净利同比增长超30%，表现优异。另外，中海地产2022年虽然实现正的净利245.56亿元，但净利规模上几近腰斩。
但也有如碧桂园、远洋集团、融创中国等头部房企出现净利亏损的情况。据披露，受开发结转毛利率下降、大量计提存货跌价及美元汇兑损失等多方因素影响，碧桂园止盈转亏，出现了上市以来第一次净利亏损的情况，降幅达107.2%。同样的，远洋集团全年累积亏损156.5亿元，降幅超400%，成为行业内净利跌幅最大的房企之一。近两年来，融创中国的净利一直为负，2021年亏损约420亿元，2022年亏损298.92亿元，同比亏损幅度收窄。
我们采用投入资本报酬率ROIC指标来衡量公司投入资本的使用效率，该指标考虑了公司长期负债的规模，规避了公司采用高杠杆推高业绩表现的情况，更能体现出公司真实的价值创造能力。
2022年，头部房企ROIC总体上较2021年下降，均值由6.9%下降至2.4%，企业超额价值创造能力降低。
除碧桂园、融创中国和远洋集团三个净利为负的房企ROIC表现不佳外，新城控股、中海地产的ROIC降幅也较大。其中，新城控股因净利大幅下滑，ROIC降低44.89个百分点，在所有头部企业中比率变动幅度最大。
但也有部分企业的投资效率在深度调整的过程中得到提升或仅有微弱下降。其中，建发国际的ROIC较去年提升2.68个百分点，达3.77%。龙湖集团的指标降幅仅为0.24个百分点，2022年ROIC值为7.48%，价值创造能力处于头部企业较高水平。
此外，从股权性质看，央国房企表现出较强的韧性。2022年，样本企业ROIC前10的企业中，仅有2家为民企，龙湖集团、华润置地、万科地产则位居前三。
总体人均营收有所增长
但具体表现各异
头部房企总体人均营收有所增长。
18家头部企业中，2022年的人均营收均值为839.6万元，较去年的794.2万元增加了5.72%。其中，人均营收超1000万元的房企有3家，较去年增加1家，为绿城中国；人均营收在500万-1000万元区间的房企有7家，较去年持平；人均营收在500万元以下的房企有9家。
中海地产以人均创收4144.37万元独占鳌头，与位列第二的滨江集团拉开1700多万的差距，稳居榜首。绿城中国表现亮眼，其营收由2021年的1002.4亿元提升26.8%至1271.53亿元，而人员总数却由10120人精简至9387人，人效显著提升，达1354.57万元/人，首次迈入千万级别。
此外，碧桂园、招商蛇口、龙湖集团、建发国际、滨江集团、越秀地产等7家房企的人均营收也表现出不同程度的提升。其中，碧桂园营收较2021年有所下降，但由于人员精简力度更大，从而实现了人均营收的提升。其他企业则是通过深耕城市或区域，以优秀的营收表现及合理的人员配备获得较好的人效。
中海地产即使人均营收位居TOP1，但其人均营收规模较去年有所下降，2022年中海地产持续精简人员，员工总数同比减少23.5%，但营收降幅更为明显，达34.3%，最终导致人均营收较去年下降2.6%。营收规模降幅大于人员精简幅度也是远洋集团人均营收下降的原因。但保利发展和华润置地人均营收下滑的原因与此不同。
2022年保利发展的营收达2811.08亿元，较2021年仅有微弱降低（-1.37%），但出于构建“不动产生态平台”的需要，保利地产进一步延伸不动产投资开发、美好生活综合服务、产业金融服务三大产业链，公司人员数量较2021年增加了5千多人，导致人效进一步降低，表现处于头部企业的较低区间。当行业忙于精简组织的时候，华润置地却在广纳人才，2022年新增人员数达5833人，居行业首位，致使人均营收出现较大降幅（-15.21%）。
费用管控效果显著
但元均效能表现较弱
头部房企的总体元均效能表现变差。
2022年头部房企元均效能均值为2.170，较去年下降1.722，降幅达44.24%。其中，元均效能表现在均值之上的房企有9家，6家房企元均效能低于均值但为正值，剩余3家房企元均效能为负。
同时，头部房企的管理费用率均值为3.11%，较去年仅提高0.11个百分点，但有12家企业管控有效，管理费用率水平较去年进一步下降，招商蛇口的管理费用率仅为1.26%。相比于管理费用，2022年房企盈利能力全面恶化，净利润水平普遍下降，甚至亏损，是元均效能下降的主要原因。
元均效能方面，中海地产依旧居于首位，随后是滨江集团、华润置地及保利发展。
2022年，滨江集团净利润有所缩减，但其管理费用控制能力优秀，管理费用率仅为1.5%，元均效能表现远远超越头部企业平均水平。华润置地和保利发展的人均营收虽然表现不佳，但净利水平处于头部企业较高位，管理费用率低于行业均值，综合体现为元均效能较高。
也有元均效能出现负值的企业，如融创中国和远洋集团2022年总亏损均超百亿，且两家企业的费用控制能力有待提升，融创中国的管理费用率甚至高达7.22%，为管理费率最低企业招商蛇口的五倍多。
在管理费用率方面，Top6房企不仅营收方面表现优秀，费用管控能力也较强。
Top6房企管理费用率水平保持在1.26%-2.68%之间，均值更是较2021年下降0.21个百分点。从股权性质看，央国企的费用控制能力总体比较优秀，在管理费用率低于行业均值的11家企业中，9家为央国企，招商蛇口和中海两家企业更是将费用水平控制在1.5%以下。
但金地集团、绿城中国、建发国际、融创中国、中国金茂、新城控股和远洋集团的管理费用率水平较高。其中，建发国际的管理费用骤增，较去年翻了四倍，是头部企业中增长最高的；财报显示，建发费用增长迅猛是2022年度计提物业存货拨备大量增加所致。
不同于建发国际，融创中国的管理费用较去年降低了17.1%，但营收规模减半，最终导致管理费用率大幅提升；新城控股和远洋集团的管理费用使用效率恶化的原因与此类似。
是房企生存和发展的关键
近两年，房地产行业发展底层逻辑发生根本转变，房企纷纷由做增量转向专注于深耕区域、城市或产品服务，“向管理要红利”成为企业生存和发展的关键词。
房企持续优化组织管控，自上而下精简配置追求极简架构，严格分级管控机制，减少管理层级，实施项目集群化管理，项目编制大幅减少，人效明显提升，费用管控能力也得到加强；另一方面，房企继续强化以业绩为导向，鼓励内部竞争，升级激励约束机制，加大绩效刚性兑现。
房地产行业提质提效专栏解读
2. 头部地产企业组织效能分析（本篇）
3. 头部地产企业2022年报经营分析
4. 城投类地产业务如何打造高效组织
5. 如何打通商业地产全价值链条
敬请关注【中智咨询人力资本】公众号后续发布。
*中智咨询地产事业部：基于地产投资开发运营全周期价值链，依托“整体方案设计+落地辅导”的一体化服务模式，为地产企业、物业企业提供包括战略管理咨询、法人治理咨询、组织管控咨询、人力资源咨询、流程管理、内控体系咨询等服务。
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